Decisión salomónica del Tribunal Supremo sobre los gastos de las hipotecas

La doctrina del Tribunal Supremo sobre los famosos gastos hipotecarios se ha hecho esperar pero ha llegado. El pasado 23 de enero la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo decidió establecer una doctrina salomónica al respecto: cada gasto se pagará por la parte a la que beneficia. Además se pronuncia sobre la comisión de apertura, cláusula que había generado cierto revuelo en los últimos meses. Veamos cómo ha quedado dibujado este entorno:

1. Gastos que debe pagar el consumidor

a) Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (AJD)

Lo paga el hipotecado, ya que se entiende que es el sujeto pasivo del impuesto. Ahora bien, esto cambia a partir del 9 de noviembre de 2019, tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 17/2018 (https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-15344) en el que el impuesto pasa a ser pagado por el banco, siempre y cuando el contrato se haya celebrado con posterioridad a dicha fecha.

b) En el caso de la cancelación de la hipoteca

El consumidor deberá incurrir con sus gastos porque es el principal interesado en cancelar la hipoteca antes de tiempo y separarse así del régimen contractual inicial pactado.

2. Gastos que debe pagar el Banco

a) Gastos de Registro

Le corresponden al banco porque el derecho de garantía hipotecaria se inscribe a su favor. Es decir, que la hipoteca de la vivienda se inscriba en el Registro de la Propiedad beneficia según el TS a la entidad bancaria, ya que así le da publicidad a la carga e incrementa sus posibilidades de recobro de la deuda en caso de impago del deudor.

3. Gastos que deben pagar ambas partes por mitades

a) Arancel notarial

Al ser un gasto que interesa a ambas partes, ya que sin los documentos notariales no podría formalizarse la hipoteca, los costes del mismo se distribuyen por mitades.

En este supuesto el interés del Banco se encuentra en la obtención de un título ejecutivo de acuerdo con el artículo 517.2.4º LEC, mientras que el interés del consumidor se basa en poder acceder a una determinada financiación que en caso contrario no le sería concedida por falta de garantías.

En el caso de la modificación del préstamo hipotecario, ambas partes están interesadas en la novación de la misma por lo que también tendrá que ser pagado por mitades.

b) Gastos de gestoría

Serán pagados por la mitad ya que benefician a ambas partes.

c) Gastos copia de escrituras notariales

Serán abonadas por quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

4. Comisión de apertura

La comisión de apertura es aquélla que se cobra en el momento inicial del préstamo y se calcula como porcentaje sobre el principal prestado. El Tribunal Supremo considera legal la cláusula porque se incluye en el precio del préstamo. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.

Por todo lo expuesto la Sala concluye que la comisión de apertura únicamente es susceptible de control de transparencia, no de abusividad. Dicho control se considera cumplido porque se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone obtener el préstamo. No deja de ser, no obstante, una visión subjetiva del TS que dependerá de un análisis del caso concreto que se evalúe y del modo en el que se trasladó la información (si es que se hizo) por la entidad bancaria al consumidor.

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En definitiva llevamos meses viendo cómo el Tribunal Supremo en diferentes Sentencias se pronuncia en sentido diverso sobre cuestiones que afectan al día a día de todos los ciudadanos. Parece que la Sala Primera ha intentado solventar la cuestión a través de una división equitativa de las cargas para cada parte en función de los intereses que considera involucrados. Sin embargo, parece que se suscitarán cuestiones ante el TJUE que será quién finalmente determine el alcance real de estos pronunciamientos.

Aun así, y con la nueva regulación del AJD en la mano, no debemos perder de vista que todos estos pronunciamientos tienen un efecto importante en el bolsillo de todos. Delimitar los gastos de esta forma y los cambios regulatorios producidos lo que provocará será un incremento del coste de la financiación (es decir, el interés que paguen los consumidores por el principal recibido). Veremos qué consecuencias tendrán finalmente todas estas medidas.

En cualquier caso, desde @López-Hermoso Abogados recomendábamos ya cautela ante el revuelo generado y el oportunismo de muchos despachos que se lanzan a la caza indiscriminada de asuntos sin ponerse realmente en la piel del cliente. Si quieres saber más, este artículo de nuestro CEO Ignacio López-Hermoso, te ampliará la información.

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Artículo escrito por @Rebeca Abellán | Rebeca es Asociado Junior del área de litigación y arbitraje de López-Hermoso Abogados