¿Cómo renovar un contrato de arrendamiento teniendo en cuenta la última reforma?
La última reforma de la legislación de arrendamientos urbanos tiene implicaciones que van más allá de los cambios ya comentados, principalmente relacionados con la duración mínima de los arrendamientos (5 años persona física y 7 persona jurídica).
Entonces, ¿cómo afecta la reforma a los arrendamientos en vigor o en el caso de que haya que hacer alguna renovación del contrato?
Estos son los elementos más relevantes al respecto:
1. Los contratos se deben interpretar en función de la legislación aplicable en el momento de su firma
Los contratos de arrendamiento deben interpretarse conforme a las normas vigentes temporalmente en el momento de su firma. Por lo tanto, como cualquier otro contrato, serán esas normas (no las posteriores) las que incidirán en la vida del contrato.
Ello quiere decir, a la vista del contenido de la mencionada reforma, que no afecta a contratos que se encontraran en vigor antes del pasado 2 de marzo de 2019. Aplicará a los contratos de arrendamiento que se suscriban a partir de esa fecha.
2. Entonces, ¿qué pasa con las renovaciones?
Depende.
Una renovación en términos jurídicos se conoce como novación del contrato. Las novaciones pueden modificar un contrato o extinguirlo. Por lo tanto, en función de cómo se redacte una novación y de su alcance, ello supondrá la aplicación de la legislación anterior o de la nueva.
Caso 1. Se aplica la misma legislación
Es decir, si se nova un contrato de arrendamiento para modificar algún aspecto puntual del mismo (por ejemplo, actualización menor de renta, obligaciones del arrendatario etc.), nos encontraríamos ante el mismo contrato de arrendamiento. Por ello, la legislación aplicable no sería la reformada, sino la que existía al tiempo de suscribir dicho contrato.
Caso 2. Se aplica la nueva legislación
Por el contrario, en caso de que las modificaciones del contrato sean de tal calado que se permita inferir la suscripción de un contrato diferente, nos encontraríamos ante un contrato nuevo regido por la normativa de arrendamientos urbanos reformada.
👉Por ello, a la hora de firmar una renovación es esencial enfocarla de forma estratégica en función del interés que se tenga en cada caso, dependiendo de nuestra posición como arrendadores, arrendatarios y del tipo de inmueble👈
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🇬🇧ENGLISH VERSION: HOW TO RENEW A LEASE AGREEMENT WITHIN THE LAST REFORM?
The latest reform of urban leasing legislation has implications that go beyond the changes already discussed, mainly related to the minimum duration of leases (5 years for individuals and 7 years for legal entities).
There lies the question of how the reform affects current leases or in the event that a contract renewal is required.
These are the most relevant elements in this regard:
1. Contracts must be construed in accordance with the law applicable at the time they are executed
Lease agreements must be interpreted in accordance with the rules in force temporarily at the time they are executed. Therefore, like any other contract, it is those rules (not subsequent ones) that will affect the force of the contract.
This means, in view of the content of the aforementioned reform, that it does not affect contracts that were in force before 2 March 2019. It will apply to lease agreements signed from that date.
So what about renewals?
A renewal in legal terms is known as a novation of the contract. Novations can modify a contract or terminate it. Therefore, depending on how a novation is drafted and its scope, it will involve the application of either the old or the new legislation.
Case 1. Same legislation applies
In other words, if a lease agreement is novated in order to modify some specific aspect of it (for example, minor updating of the rent, obligations of the tenant, etc.), we would be faced with the same lease agreement. Therefore, the applicable law would not be the amended one, but the one that existed at the time the agreement was signed.
Case 2. New legislation applies
On the other hand, if the amendments to the contract are such that it is possible to infer that a different contract has been entered into, this would be a new contract governed by the amended urban leasing regulations.
👉Therefore, when signing a renewal, it is essential to approach it strategically according to the interest in each case, depending on our position as landlords, tenants and the type of property👈
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