¿Es necesario realizar la notificación del artículo 25.8 LAU cuando compras un inmueble alquilado??
Una de las consultas más recurrentes en los procesos de due diligence inmobiliaria en los que participamos es si la ausencia de notificación de venta al arrendatario ex art. 25.8 LAU puede ser un impedimento para la inscripción.
A nuestro juicio, la virtualidad práctica de este artículo ha quedado superada, no siendo necesaria tal notificación si se cumplen una serie de requisitos que evaluamos a continuación:
El origen
El art. 25.8 LAU establece que: “En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa”.
Este artículo se incluyó en la Ley 4/2013. En dicha Ley se incluía la obligación de inscribir los contratos de arrendamiento en caso de que el arrendatario quisiese hacer valer el contrato frente a terceros. En esa Ley (art. 1.8) se daba nueva redacción al art. 14 LAU, estableciendo que “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca”.
El artículo 1.17 de esa Ley 4/2013 incorpora la redacción actual del artículo 25.8 LAU. Tiene sentido, ya que la comunicación de la futura transmisión en este caso permitía al arrendatario evitar “los inconvenientes derivados de una «situación de que el arrendatario se enterase de la venta del inmueble cuando esta ya se hubiese producido, sin tener un plazo mínimo para buscar una nueva vivienda o realizar las gestiones que estime oportunas. Esta situación sería especialmente grave para el inquilino si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro y, por tanto, el comprador de la vivienda decide no respetarlo”, tal y como dice la DGRN en su resolución de 11 de enero de 2016 (RJ 2016\1729), que adjunto.
Dicha resolución interpreta tal obligación como “una obligación impuesta por la ley al arrendador-vendedor que, en su caso, podría determinar alguna responsabilidad por falta de cumplimiento o de protección al arrendatario por el pago de buena fe de la renta arrendaticia a quien no fuera ya arrendador”. Aun así, otras fuentes doctrinales entendían este aviso como facilitador de la posibilidad por parte del arrendatario de inscribir el contrato de arrendamiento antes de que se llevase a cabo la transmisión.
Por lo tanto, en su momento este artículo tenía todo el sentido. Se debía comunicar la transmisión futura al arrendatario de modo que pudiese (i) solicitar la inscripción del arrendamiento para que pudiera oponer su contrato de alquiler al tercer adquirente o (ii) buscar otra solución para sus necesidades de vivienda.
La situación actual. ¿Posibles problemas de inscripción?
El contenido de este artículo deja de tener sentido con la modificación del artículo 14 de la LAU efectuada por el artículo 1.7 del RDL 7/2019 (aplicable en la actualidad). La nueva redacción supone que el adquirente de una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante 5 ó 7 años aun cuando concurran en él los requisitos del art. 34 de la LH. Es decir, elimina el requisito de que el arrendamiento se encuentre inscrito en el RP para que opere la subrogación ex lege.
En consecuencia, el contenido del art. 25.8 LAU deja de tener la finalidad con la que se le dotó en la Ley 4/2013 (arrendamientos por debajo de los 5 años de duración), pese a que no se haya derogado por la utilidad que supone de cara a que el arrendatario tenga mayor información sobre la nueva identidad de su arrendador con antelación.
En coherencia, entendemos que el hecho de que no se incluyese mención alguna al artículo 25.8 de la LAU no debería presentar problemas de inscripción desde un punto estrictamente legal.
¿Qué hacer en la práctica?
No obstante, esta solución “estrictamente legal” no es la más práctica. En función del tipo del Registrador podría darse el supuesto de que se considerase como un defecto subsanable (mediante manifestación o prueba de la comunicación) o no subsanable. Pese al posible recurso y los argumentos anteriores, el tiempo de tramitación de cualquiera de estas opciones desaconseja este cauce. La mejor alternativa consiste en comunicar con un mes de antelación la intención de transmitir el inmueble.
Otras opciones viables consisten en (i) incorporar una manifestación del vendedor al respecto de la ausencia de derechos de preferencia en la escritura, (ii) adjuntar los contratos de arrendamiento para que se vea que el arrendatario ha renunciado a su derecho de preferencia o (iii) todas las anteriores
Ignacio López-Hermoso
Abogado Corporate M&A
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