Defectos de construcción y vicios ruinógenos en fachadas | caso experiencia LH
Nosotros siempre recomendamos la abogacía preventiva.
Podemos prever escenarios, plantear estrategias e ir modificando el guion del problema de nuestro cliente a medida que se suceden los acontecimientos.
En el caso que os traemos hoy, no sucedió así.
Fuimos la segunda opinión.
Aquí va la historia…
¿Qué nos pidieron nuestros clientes?
Nuestros clientes habían adquirido una serie de viviendas prefabricadas en un municipio de la periferia de Madrid. Desde el inicio de sus vidas en las viviendas se habían ido desvelando una serie de vicios ruinógenos que acabaron por comprometer sus fachadas y otra serie de elementos constructivos esenciales.
En alguna de las viviendas se habían desprendido placas de fibrocemento que habían caído a escasos metros de familiares y amigos.
Se decidieron a demandar al promotor y a la constructora de las viviendas.
¿Cuál era su situación?
Después de seguir el procedimiento en primera instancia no acabaron del todo satisfechos, ya que la demanda se estimó solo parcialmente. Se condenó por el Juzgado tan solo al promotor de las viviendas y no a la empresa constructora, ya que la Juzgadora consideró que el defecto de las viviendas era de diseño, no de construcción.
Con este resultado, la efectividad de la Sentencia estaba en entredicho. Por mucho que hubiesen conseguido una victoria parcial, la situación financiera del promotor era muy negativa, con lo que sus posibilidades de cobrar o de conseguir la reparación de las viviendas eran muy reducidas.
Prácticamente cero.
Ante el miedo de una posible condena en costas, dada la dificultad del asunto, decidieron no recurrir la Sentencia en apelación y esperar a que el promotor reparase motu proprio las viviendas.
Ello no sucedió.
Al contrario, el promotor recurrió en apelación la Sentencia. El recurso no tenía demasiado fundamento, ya que se infería que lo que verdaderamente pretendía era que condenaran solidariamente al constructor junto con ellos. Los daños en las viviendas no se ponían en duda, pero sí la causa de los mismos.
Ante esta situación, los clientes decidieron acudir al Despacho en esta fase para plantear la oposición a dicho recurso y explorar las alternativas existentes.
¿Qué estrategia decidimos seguir?
Tras analizar el asunto en profundidad y reunirnos con los clientes en las propias viviendas afectadas, decidimos no solo oponernos al recurso del promotor, sino también impugnarlo. Impugnar un recurso supone a su vez recurrir los pronunciamientos de una Sentencia inicialmente no recurridos a la luz del recurso de la contraparte.
Defendimos que el constructor había participado en todo momento en el proceso de diseño de las viviendas afectadas. Ello se apreciaba en los propios contratos de promoción y construcción de las viviendas suscritos entre promotor y constructor. Además, la empresa constructora es muy reputada en el sector, con lo que difícilmente puede digerirse la idea de que no supiese al ejecutar las obras que estaba siguiendo un diseño incorrecto.
Asimismo, incidimos en las comunicaciones anteriores al procedimiento entre las partes. En ellas, la constructora había reconocido los defectos y se había comprometido a repararlos. Este comportamiento no tendría sentido si no fuese responsable de los daños.
La imposibilidad de individualizar al responsable del daño entre promotor y constructor era el factor fundamental que suponía la aplicación del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
¿Cuál fue el resultado?
Ganamos, para alivio de todos.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de 20 de noviembre de 2020 dio la razón a nuestros clientes.
Toda esta estrategia sirvió para que se aplicase al caso la solidaridad impropia condensada en dicho artículo. La protección de las víctimas de los daños (vicios ruinógenos) en las fachadas y la imposibilidad de individualizar al responsable entre los agentes de la edificación supuso que promotor y consultor respondiesen solidariamente de los daños.
Objetivo cumplido.
La Sentencia, costará más o menos, pero la ejecutaremos.
Aun así, no somos ajenos a que el procedimiento podría haber seguido otro cauce. No es fácil cambiar de estrategia a mitad de partido en un procedimiento tan estricto como el civil.
No es recomendable, aunque, a veces, estas cosas pasan.
Ignacio López-Hermoso
Abogado Corporate M&A
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