División de cosa común y reclamación de los alquileres que sospechábamos recibidos por la otra parte
El problema
Nuestra cliente tenía un porcentaje minoritario en una casa conjunta con un familiar.
Dicho familiar no quería vender la casa, ya que la tenía alquilada desde hacía 15 años y le proporcionaba muchos beneficios.
El familiar administraba por completo la casa. La tenía alquilada y percibía una renta mensual por el inmueble. También se hacía cargo de todos los gastos.
El objetivo
El objetivo del asunto que nos planteó esta cliente fue desde el principio negociar una venta conjunta de la casa. De esa manera, las partes conseguirían un precio mayor por la casa y una solución más rápida de la controversia.
La parte contraria no quiso negociar en ningún momento.
La estrategia
En este escenario, nos vimos obligados a interponer un procedimiento judicial.
Como no sabíamos exactamente qué tipo de arrendamiento existía sobre la casa ni sus condiciones, articulamos el procedimiento de la siguiente manera:
Pedimos la división judicial de la casa, de modo que se subaste y se reparta el importe obtenido entre las partes
Pedimos que se rindan cuentas sobre la gestión de la casa realizada por la parte contraria
Pedimos que se abone el saldo a favor o en contra que resultase de la liquidación de esas cuentas. Para ello jugábamos con el conocimiento de que el inmueble estaba alquilado porque desde el despacho nos llegamos a desplazar hasta allí para comprobarlo.
El resultado
En cuanto a la primera petición, pasó lo que suele pasar en estos procedimientos de división de cosa común. La parte contraria se allanó.
Esto significa que nos dio la razón sobre ese punto sin entrar a discutir sobre ello.
Respecto de las cuentas sobre la gestión realizada y el abono de la liquidación de los ingresos obtenidos por la otra parte como consecuencia del arrendamiento, acabamos yendo a juicio.
En la audiencia previa conseguimos que se requiriese al Ayuntamiento que informase sobre las personas que durante el periodo relevante habían estado empadronados en la casa. También pedimos al Tribunal que requiriera a Hacienda que aportase las declaraciones de la renta de la contraparte referidas a sus rendimientos de capital inmobiliario (es decir, los ingresos que provenían de alquileres).
Con esos medios de prueba conseguimos acreditar que el inmueble estuvo alquilado todo el periodo discutido. Mi cliente no había visto ni un solo euro de dichas cantidades.
Tanto en el Juzgado como en la Audiencia Provincial de Madrid se nos dio la razón. Si quieres la Sentencia, te la enviamos.
La estrategia de defensa de la contraparte consistió en reclamar determinados gastos a mi representada como si fueran gastos de conservación.
Desde un primer momento, nuestra cliente reconoció que debía pagar las cuotas de comunidad de propietarios y otros gastos de conservación (que la demandada ni siquiera acreditó en el procedimiento).
En este punto, la demandada reconvino (es decir, demandó también a nuestro cliente) por considerar que debía abonar unos préstamos garantizados con una hipoteca sobre la casa que estábamos tratando de dividir. Consideró Nuestra clienta no era deudora de tales préstamos. La única deudora era la contraparte. Lo que sí que es cierto es que la casa común estaba hipotecada en garantía del pago de tales préstamos.
Ante el Juzgado defendimos que, cuando analizamos un préstamo hipotecario, debemos tener presente 2 negocios jurídicos diferentes (aunque relacionados).
Por un lado, tenemos un contrato de préstamo. Es decir, el derecho de una persona (banco) que ha entregado una cantidad de dinero a que se le devuelva ese dinero con unos intereses pactados. El deudor de ese préstamo será quién recibió el dinero en un primer momento.
La garantía es otra cosa.
Una garantía hipotecaria es un derecho real. Esto quiere decir que es un derecho que grava o limita el poder de disposición que el propietario de un bien tiene sobre ese bien. Se trata de un derecho de garantía accesorio al derecho de crédito que hemos analizado antes (préstamo). Como derecho accesorio, no puede existir sin el derecho de crédito principal. No hay hipoteca si no hay un préstamo hipotecario que garantizar.
Esta distinción supuso que la Jueza en primera instancia diese la razón a nuestra representada. Como la única deudora de los préstamos era la contraparte, era ella quién tiene que pagarlos. La deuda (derecho de crédito) es independiente en este caso del derecho real de garantía. Por lo tanto, los préstamos hipotecarios no podían considerarse gastos de conservación del inmueble. La Audiencia, además de acoger este argumento, determinó que como no se había probado que el destino del préstamo fuese la compra de la casa, no podía deducirse su carácter de gasto de conservación.
Conclusiones y tiempo de tramitación
Estas situaciones son relativamente frecuentes. Cuando una parte intenta dividir un inmueble judicialmente la parte no interesada suele contraatacar con gastos de todo tipo. Este tipo de estrategias suelen servir para forzar una negociación o para alargar el procedimiento.
En nuestro caso, para que os hagáis una idea de los tiempos del procedimiento, la demanda se presentó en enero de 2019 y la Sentencia se dictó en enero de 2022.
3 años. Ahí es nada.
Por suerte, ahora está en disposición de obtener lo que es suyo.
La espera ha merecido la pena.
Ignacio López-Hermoso
Abogado Corporate M&A
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